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    一、一户农村村民只能拥有一处宅基地。

    我国1998年修改后的《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地……农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”

    这也就是人们常说的“一户一宅”制。法律这样规定,一方面是使农村村民有地建房,另一方面则是在我国人多地少的国情下,要尽量减少建房用地,切实保护好现有耕地。

    二、城市居民不得购买农村宅基地及其住宅。

    我国《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租非农业建设……”国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地》的通知第2条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅,有关部门不准为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。”

    三、农村住房不能抵押贷款。农村村民的宅基地及其住宅不仅不能出让、转让、出卖给城市居民,而且农村村民本身还不能用作抵押贷款。

    《物权法》第184条规定:“下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”

    同时,我国《担保法》第37条也早已作了相应的规定。再则,前面提到的,我国《土地管理法》第62条规定的,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

    从这三条法律条文规定来看,就不难看出,既然农村宅基地不能用作抵押,那么农村村民的住宅也同样不能用作抵押,这是因为农村住宅不是空中楼阁,而是宅基地上的建筑物,它们之间是紧密相连不可分割的整体,也就是说,失去了住宅,也就等于失去了宅基地,相反,得到了住宅,也就得到了宅基地。

    而宅基地是不能抵押的。因此,如果允许农村住房可以设定抵押贷款,那么,一旦债务到期,抵押权人因未受清偿而要求实现抵押权时,用作抵押的农村住宅就必须用以抵债,这样一来,负债的农村村民就将失去住宅而无栖身之处。

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